給排水管の更新工事について

建物は躯体と共に設備も劣化して来ます。特に給排水管の劣化は、住民の日常生活に 　　直接関係する重要問題です。そして給排水管は共用管 と室内の専有管にまたがり、 　　その取扱いにも色々と問題点が発生して来ます。 　　築２０年以上の集合住宅では、給水管はVLP管（ビニールライニング管）による配管が 　　一般的で、エルボジョイント部の腐食や錆びによる水圧低下、赤水や漏水のトラブルが 　　発生します。給水管の改修工事では、配管の更新による取替え工事と、ライニングによる 　　延命工事を選択する管理組合が多い様です。 　　しかし、延命工事の理解不足によるトラブルも多いと聞きますので、管理組合は広報等に 　　よる内容の通知に気を付けて下さい。

配管取替えによる更新工事 　　老朽化した給排水管を、ＨＩＶＰ管（耐衝撃性硬質塩化ビニール管）に取り替えます。ＨＩＶＰ管 　　は腐食の心配や地震による破損も少なく、保守性に優れた配管材料です。

ライニングによる延命工事 　　錆びの進行した給水管を、ＦＲＰ樹脂によるライニングにより取り替え時期を先送りする延命 　　工事です。一般的にダブルコーティングで１０年間保証と言われていますが、追跡調査では 　　数年で剥離箇所も多々出て来る様です。 　　ライニング工事は、一回のみの延命処置で次回は取り替え更新工事が必要となります。

工事計画の注意点 　　赤水や錆び対策には上記工法以外に化学工法もありますが、管理組合としての工事目的を 　　明確に把握して、工法等プランニングする必要があります。住民は如何なる工法であれ今回 　　工事で全てが解決されるものと思い、再度の工事の必要性まで理解出来ていない場合が多 　　い様です。 　　配管取替えによる更新工事の場合にも、露出配管か完全隠蔽配管とするのか、また共有部 　　のみ管理組合責任とするのか、専有部迄組合が管理するのか色々な問題点を全て解決しな 　　ければなりません。工事計画は各方面から検討して、最良の方法を選択しなければなりませ 　　んので十分に時間を掛けて、専門家の意見等も参考にして決定して下さい。工事金額のみを 　　選考理由にすると大きなトラブルとなります。

	「ビデオスコープによる管内調査」 　　既設給水管内部を撮影して、管内の腐食 　　状況を調査します。 　　エルボ部分の腐食による錆こぶの状態 　　閉塞による水圧不足や、腐食による漏水 　　の原因となります。
	「管内調査後の赤水」 　　管内にビデオスコープを挿入した後には 　　錆びによる赤水が出ます。 　　腐食が進行した場合には、日常的に赤水 　　が出る様になります。浴槽の水に濁りを感 　　じた時は赤水です。
	「給水管のサンプリング調査」 　　既設給水管を切取り調査をします。 　　当サンプルの閉塞率は６０％ぐらいで水圧 　　不足で、２ヶ所給水は不可能な状態でした。
	「給水管のサンプリング検査」 　　　　　　　　同　　　上
	「高架水槽方式を直圧に切替え」 　　高架水槽や屋上配管を全てを撤去し水道 　　本管から、直圧給水方式に切替え全ての 　　配管を更新します。 　　直圧方式は、水道本管の圧力により可能 　　な場合と、ブースターポンプの設置が必要 　　な場合があります。
	「不要高架水槽の撤去」 　　不要高架水槽や設備配管の全てを撤去 　　しますので、法定検査や保守点検等が 　　不要となります。
	「ＰＳ内共用部の竪給水管の更新」 　　ＰＳ内の新設配管後に旧管を撤去し、仮給 　　水配管なしでバルブ切替えにより、一日断 　　水で切替えました。 　　仮給水設備もコスト面で大きな負担となり 　　ます。白いＢＯＸは、全戸同圧給水とする 　　個別減圧弁で、圧力の違いによるトラブル 　　解消のために取付けます。
	「天井内での隠蔽配管」 　　専有部は、天井配管による隠蔽配管とし 　　各カラン部は壁内立下り配管で、部屋内 　　は全て隠蔽配管としました。 　　既設床配管は、キャップ止めによる廃棄。
	「台所給排水管の更新」 　　流し台を取外して、給水管と配水管の取替 　　え更新をします。 　　システムキッチン等に変更している場合の 　　扱いは、事前協議の必要があります。
	「配水管のビデオスコープによる調査」 　　配水管も、給水管と同様に錆びや腐食による 　　トラブルが発生して来ます。 　　上記写真の下部配管が配水の横引き管です。 　　エルボジョイント部の腐食による漏水トラブル 　　が多々発生し、取替え更新しました。
	「配水管のサンプリング調査」 　　台所流し台の排水が悪く、切断調査をした 　　ところ、廃棄油による目詰まりでした。 　　業者による管洗浄後５ヶ月後です。
	「屋外配水管の取替え」 　　屋外竪配水管と戸別配水管は、伸縮 　　エルボによる接続とします。
	「露出配管による更新取替え」 　　露出配管により更新をした集合住宅です。 　　業者まかせにせず、住民の資産価値低下 　　につながる工法は避けるべきです。